Conviene comprare un posto auto a Madrid?

I posti auto vengono venduti come l’investimento immobiliare tranquillo: pochi soldi all’ingresso, un inquilino senza problemi, nessuna ristrutturazione. Quanto rendono davvero a Madrid quando si tolgono i costi di ogni anno, e dove conviene di più?

La prima versione dell’analisi confrontava 45 posti in tre distretti del centro. Questa copre tutta la città.

1. Raccogliere tutto il mercato. Uno scraper scarica con calma (una richiesta ogni pochi secondi) tutti i posti auto in vendita e in affitto della città di Madrid pubblicati su Fotocasa: prezzo, superficie, distretto, quartiere, coordinate e descrizione.
2. Leggere le clausole. Da ogni descrizione si estraggono le spese condominiali e l’IBI quando compaiono, il tipo di accesso (rampa o montauto) e se si tratta di una concessione o di un diritto d’uso.
3. Stimare il canone con affitti reali. L’affitto di riferimento di ogni posto è la mediana degli affitti del suo quartiere (se ci sono almeno tre annunci) o del suo distretto. Così per 1.921 dei 2.026 posti il canone viene dal loro stesso quartiere.
4. Calcolare. Rendimento lordo (affitto annuo / prezzo), rendimento netto ((affitto annuo − costi) / prezzo) e anni per recuperare l’investimento. Quando l’annuncio non indica i costi, si usa un valore prudente: 20 € al mese di condominio e 120 € all’anno di IBI.

• Il prezzo mediano è di 21.000 € e il rendimento netto mediano del 3,4 %. Otto posti su dieci rendono tra l’1,6 % e il 7,0 %.
• Ciò che costa poco rende di più. A Villa de Vallecas (prezzo mediano di 12.000 €) il netto mediano è del 4,2 %; in Centro (38.000 €), del 3,4 %. L’affitto sale con il quartiere, ma meno del prezzo.
• Il quartiere pesa più del metro quadrato. Puente de Vallecas ha il rendimento più basso della città (1,4 %) perché i suoi posti si affittano a circa 50 € al mese.
• Le concessioni ingannano. Le 73 individuate rendono in media l’8,0 % netto, il doppio del resto, ma sono diritti d’uso con una data di scadenza: quando la concessione termina, il posto torna al comune e l’investimento vale zero.
• Quello che non si vede nella foto pesa: una rampa stretta o un montauto riducono i possibili inquilini, e un posto vuoto tre mesi all’anno si mangia un quarto del suo rendimento.

Passare da 45 posti all’intero mercato ha cambiato l’analisi: quello che sembrava un aneddoto (le concessioni) si è rivelato uno schema, ed è apparso un altro che prima non si vedeva (ciò che costa poco rende di più). Automatizzare la raccolta dei dati non è un lusso: è ciò che rende affidabile la conclusione.